Пришли данные по продажам новостроек по Москве, от DataFlat.ru.
За апрель, в сравнении с мартом, общее количество договоров снизилось на 6%, как и выручка.
Доля ипотеки увеличилась на 1% и составила 60% от общего объема сделок.
Ждём данные по Петербургу. По ощущениям, апрель тоже будет слабее марта. Возможно, цифры будут сглажены из-за более поздней регистрации сделок Росреестром, но основная гипотеза - тоже небольшой спад.
@yeltsovm
За апрель, в сравнении с мартом, общее количество договоров снизилось на 6%, как и выручка.
Доля ипотеки увеличилась на 1% и составила 60% от общего объема сделок.
Ждём данные по Петербургу. По ощущениям, апрель тоже будет слабее марта. Возможно, цифры будут сглажены из-за более поздней регистрации сделок Росреестром, но основная гипотеза - тоже небольшой спад.
@yeltsovm
С Днём Великой Победы!
В нашей семье День Победы всегда был главным днем в году. К бабушке с дедушкой приходили друзья. Праздновали. Вспоминали. Чтили. Гордились.
Очень хочу чтобы в моей семье эта традиция сохранялась многие поколения.
На прошлой неделе вместе с младшим сыном были моей крестной. Тете Рае уже 90.
Было важно чтобы Елисей услышал воспоминания живого близкого человека. Как пришли фашисты, как голодали, как угнали в Германию двух старших сестер, как горько плакала мама. Что больше боялись не немцев, а эстонских карателей. А ещё врезалось в память что немецкие офицеры весело сказали детям-подросткам что если надо будет отступать то «мы вас всех пух-пух».
Они не просто сражались и боролись. Они совершили неимоверный подвиг. Победили. И подарили жизнь нам и стране. Остались людьми несмотря ни на что.
Помним. Гордимся. И будем помнить.
В нашей семье День Победы всегда был главным днем в году. К бабушке с дедушкой приходили друзья. Праздновали. Вспоминали. Чтили. Гордились.
Очень хочу чтобы в моей семье эта традиция сохранялась многие поколения.
На прошлой неделе вместе с младшим сыном были моей крестной. Тете Рае уже 90.
Было важно чтобы Елисей услышал воспоминания живого близкого человека. Как пришли фашисты, как голодали, как угнали в Германию двух старших сестер, как горько плакала мама. Что больше боялись не немцев, а эстонских карателей. А ещё врезалось в память что немецкие офицеры весело сказали детям-подросткам что если надо будет отступать то «мы вас всех пух-пух».
Они не просто сражались и боролись. Они совершили неимоверный подвиг. Победили. И подарили жизнь нам и стране. Остались людьми несмотря ни на что.
Помним. Гордимся. И будем помнить.
Forwarded from Бизнес с Любовью
День Великой Победы. Память. Свет. Благодарность.
Для нашей семьи 9 мая — не просто день в календаре. Это не просто праздник. Это не просто история. Это — живая память.
Мой прадед - Сушков Алексей Даниилович воевал на Пулковских высотах, защищал оборону Ленинграда. Там, на линии огня, он защищал не только город — он защищал свою семью. Свою маленькую дочку, которая оставалась в блокадном Ленинграде и своих родителей. Он защищал свою страну, свой дом, своё право на жизнь.
В блокадном Ленинграде жила моя бабушка- Людмила Алексеевна. Она была совсем маленькой, и, как тысячи других детей, оказалась в детском доме после смерти своего дедушки (он умер в 1942 году, зимой стоя в очереди за хлебом на Тверской улице) и бабушки (маленькая Людочка пришла утром будить бабушку, а она так и не проснулась…) .
Бабушку и других детей два раза пытались эвакуировать через Ладогу. Два раза пароходы с белыми флагами, символами надежды и спасения, были атакованы. Два раза дети, которых вели к жизни, попадали под бомбёжку.
Но бабушка выжила. Чудом. Её вернули обратно в Ленинград — в город, где не было света, тепла, еды. Город, который держался на вере и мужестве.
Бабушка прожила всю блокаду в Ленинграде. И в марте сорок пятого года мой прадед забрал её из детского дома.
Бабушка рассказывала: «Я стояла в углу, наказанная за плохое поведение. Всё как всегда. И вдруг меня зовут: “Люся, к тебе пришёл какой-то военный!”
У меня забилось сердце. Помню, как бегу по длинному коридору, как под ногами стучат доски, а в конце — фигура в военной форме. И вот я вижу: это он. Мой папа.
С перевязанной рукой. Постаревший. Живой.
Он раскрыл объятия и закружил меня. “Доченька, я выжил в этой войне благодаря тебе. Я защищал тебя…”
И только рыдая у папы на плече, я потихоньку стала забывать весь ужас войны: смерть дедушки, смерть бабушки, вечный голод, звуки сирен, грохот бомбёжки.
Я снова жила».
В прошлом году, на 87 году бабушка ушла. Светлая ей память.
Теперь мы будем отмечать этот день без неё.
Но её история, её мужество, её свет остаются с нами. Спасибо тебе, бабушка, за то, что выстояла, за то, что выжила. Спасибо дедушке за то, что защищал. Спасибо всем воинам, которые оберегали нашу Родину от фашизма.
Спасибо всем, кто жил, кто верил, кто держался.
Пусть светлая память о ваших подвигах никогда не угаснет. Пусть истории тех, кто сражался и выживал, останутся не просто строками в учебниках, а живым огнём в наших сердцах.
И пусть всегда будет мир.
Мир во всём мире.
Любовь и тепло в сердце каждого человека на этой земле.
Для нашей семьи 9 мая — не просто день в календаре. Это не просто праздник. Это не просто история. Это — живая память.
Мой прадед - Сушков Алексей Даниилович воевал на Пулковских высотах, защищал оборону Ленинграда. Там, на линии огня, он защищал не только город — он защищал свою семью. Свою маленькую дочку, которая оставалась в блокадном Ленинграде и своих родителей. Он защищал свою страну, свой дом, своё право на жизнь.
В блокадном Ленинграде жила моя бабушка- Людмила Алексеевна. Она была совсем маленькой, и, как тысячи других детей, оказалась в детском доме после смерти своего дедушки (он умер в 1942 году, зимой стоя в очереди за хлебом на Тверской улице) и бабушки (маленькая Людочка пришла утром будить бабушку, а она так и не проснулась…) .
Бабушку и других детей два раза пытались эвакуировать через Ладогу. Два раза пароходы с белыми флагами, символами надежды и спасения, были атакованы. Два раза дети, которых вели к жизни, попадали под бомбёжку.
Но бабушка выжила. Чудом. Её вернули обратно в Ленинград — в город, где не было света, тепла, еды. Город, который держался на вере и мужестве.
Бабушка прожила всю блокаду в Ленинграде. И в марте сорок пятого года мой прадед забрал её из детского дома.
Бабушка рассказывала: «Я стояла в углу, наказанная за плохое поведение. Всё как всегда. И вдруг меня зовут: “Люся, к тебе пришёл какой-то военный!”
У меня забилось сердце. Помню, как бегу по длинному коридору, как под ногами стучат доски, а в конце — фигура в военной форме. И вот я вижу: это он. Мой папа.
С перевязанной рукой. Постаревший. Живой.
Он раскрыл объятия и закружил меня. “Доченька, я выжил в этой войне благодаря тебе. Я защищал тебя…”
И только рыдая у папы на плече, я потихоньку стала забывать весь ужас войны: смерть дедушки, смерть бабушки, вечный голод, звуки сирен, грохот бомбёжки.
Я снова жила».
В прошлом году, на 87 году бабушка ушла. Светлая ей память.
Теперь мы будем отмечать этот день без неё.
Но её история, её мужество, её свет остаются с нами. Спасибо тебе, бабушка, за то, что выстояла, за то, что выжила. Спасибо дедушке за то, что защищал. Спасибо всем воинам, которые оберегали нашу Родину от фашизма.
Спасибо всем, кто жил, кто верил, кто держался.
Пусть светлая память о ваших подвигах никогда не угаснет. Пусть истории тех, кто сражался и выживал, останутся не просто строками в учебниках, а живым огнём в наших сердцах.
И пусть всегда будет мир.
Мир во всём мире.
Любовь и тепло в сердце каждого человека на этой земле.
Ну вот. Сбер и ВТБ отменяют комиссию за выдачу семейной ипотеки.
Из хорошего - квартиры станут дешевле. Теоретически. Поскольку в цены новостроек заложена комиссия 5-10% от суммы кредита. Ну и прекращается странная практика, когда за покупку квартиры с помощью льготного кредита надо доплачивать.
Из минусов - банки будут сдерживать выдачу невыгодных для них кредитов. А на семейную ипотеку приходится до 50% продаж (остальное рассрочка и нечастые сделки со 100% оплатой).
Надо дождаться решения Альфа банка, но оно наверняка будет аналогичным. На эти 3 банка приходится 80% выдачи.
В любом случае это только начало очередной драмы. В бюджете денег на повышение компенсации банкам нет, банки без комиссии не будут активно выдавать льготную ипотеку. Без льготной ипотеки продажи снизятся, что увеличит риски для банков - они на 100% кредитуют застройщиков. Круг замкнулся.
Теперь смотрим за уровнем отказов. И обсуждения этого вопроса в публичном пространстве.
@yeltsovm
Из хорошего - квартиры станут дешевле. Теоретически. Поскольку в цены новостроек заложена комиссия 5-10% от суммы кредита. Ну и прекращается странная практика, когда за покупку квартиры с помощью льготного кредита надо доплачивать.
Из минусов - банки будут сдерживать выдачу невыгодных для них кредитов. А на семейную ипотеку приходится до 50% продаж (остальное рассрочка и нечастые сделки со 100% оплатой).
Надо дождаться решения Альфа банка, но оно наверняка будет аналогичным. На эти 3 банка приходится 80% выдачи.
В любом случае это только начало очередной драмы. В бюджете денег на повышение компенсации банкам нет, банки без комиссии не будут активно выдавать льготную ипотеку. Без льготной ипотеки продажи снизятся, что увеличит риски для банков - они на 100% кредитуют застройщиков. Круг замкнулся.
Теперь смотрим за уровнем отказов. И обсуждения этого вопроса в публичном пространстве.
@yeltsovm
Пришли данные от DataFlat по продажам новостроек в апреле по Петербургу и ЛО.
Общий объем по количеству договоров долевого участия вырос, вопреки ожиданиям на 10%.Объем выручки в СПБ + ЛО увеличился на 12%.
Доля ипотеки снизилась по сравнению с мартом на 4 п.п., достигнув минимальных 44% (подавляющий объем- семейная ипотека).
Важно: к любой статистике надо относиться с долей скепсиса, учитывая, как эти данные собираются.
Я ранее упоминал, что в апрельские данные Росреестра может переползти часть мартовских договоров, возможно, поэтому мы и получили рост за месяц.
Например по данным «Пульса продаж», количество сделок в Петербурге в апреле снизилось на 0,6%, а не выросло на 14% (Dataflat на основе данных Росреестра). А в Ленобласти данные Dataflat и Пульса совпадают. В области - выросло на 2,2%.
Если версия о переносе сделок с марта на апрель верна, то в мае мы увидим более серьезный спад.
@yeltsovm
Общий объем по количеству договоров долевого участия вырос, вопреки ожиданиям на 10%.Объем выручки в СПБ + ЛО увеличился на 12%.
Доля ипотеки снизилась по сравнению с мартом на 4 п.п., достигнув минимальных 44% (подавляющий объем- семейная ипотека).
Важно: к любой статистике надо относиться с долей скепсиса, учитывая, как эти данные собираются.
Я ранее упоминал, что в апрельские данные Росреестра может переползти часть мартовских договоров, возможно, поэтому мы и получили рост за месяц.
Например по данным «Пульса продаж», количество сделок в Петербурге в апреле снизилось на 0,6%, а не выросло на 14% (Dataflat на основе данных Росреестра). А в Ленобласти данные Dataflat и Пульса совпадают. В области - выросло на 2,2%.
Если версия о переносе сделок с марта на апрель верна, то в мае мы увидим более серьезный спад.
@yeltsovm
Кадры, точнее команда решает все.
Приглашаю руководителей и предпринимателей на бизнес-завтрак, посвященный самой актуальной теме - работе с командой.
Буду сам и приглашаю вас послушать и пообщаться с Сергеем Федориновым (если кто ещё не знает - создатель феномена Юлмарт), Екатериной Терентьевой (Курс на Ярд) и Любой Ельцовой (учредитель ПИА недвижимость, соучредитель Доброделы Петербурга).
Что на самом деле создаёт лояльность команды?
Не зарплата выше рынка. Не фрукты на кухне и не тосты с авокадо по пятницам.
Лояльность — это не про комфорт. Это про смысл. Про то, чтобы рядом с вами хотелось быть, когда трудно. Когда неопределённость. Когда вы двигаете дело в никуда — но с намерением.
Настоящая команда — это не сотрудники, а партнёры движения.
И именно об этом мы будем говорить в Петербурге на бизнес-завтраке «Школа Лидеров» 14 мая.
Разберём:
— как включать команду через разговор, а не инструкцию,
— как вести диалог, не теряя позиции,
— как слышать амбиции сотрудников и направлять их в рост компании.
Приходите, если хотите не просто управлять — а вдохновлять. 📍 14 мая. Санкт-Петербург. Завтрак. 📍
Билеты и подробности — тут:
https://kursnayardevent.tilda.ws/hr-vesna
Приглашаю руководителей и предпринимателей на бизнес-завтрак, посвященный самой актуальной теме - работе с командой.
Буду сам и приглашаю вас послушать и пообщаться с Сергеем Федориновым (если кто ещё не знает - создатель феномена Юлмарт), Екатериной Терентьевой (Курс на Ярд) и Любой Ельцовой (учредитель ПИА недвижимость, соучредитель Доброделы Петербурга).
Что на самом деле создаёт лояльность команды?
Не зарплата выше рынка. Не фрукты на кухне и не тосты с авокадо по пятницам.
Лояльность — это не про комфорт. Это про смысл. Про то, чтобы рядом с вами хотелось быть, когда трудно. Когда неопределённость. Когда вы двигаете дело в никуда — но с намерением.
Настоящая команда — это не сотрудники, а партнёры движения.
И именно об этом мы будем говорить в Петербурге на бизнес-завтраке «Школа Лидеров» 14 мая.
Разберём:
— как включать команду через разговор, а не инструкцию,
— как вести диалог, не теряя позиции,
— как слышать амбиции сотрудников и направлять их в рост компании.
Приходите, если хотите не просто управлять — а вдохновлять. 📍 14 мая. Санкт-Петербург. Завтрак. 📍
Билеты и подробности — тут:
https://kursnayardevent.tilda.ws/hr-vesna
РБК: Цены на аренду квартир в Москве начали расти после семимесячного падения.
Со ссылкой на данные Яндекс-Недвижимости указывается что средний рост ставок в апреле составил 2,3%. При этом текущие ставки на 26,3% ниже относительно максимума, достигнутого в сентябре 2024 года.
Чего и следовало ожидать. Туристический сезон. Наступает время арендодателей.
Того же ожидаем и в Петербурге. Чем выше туристическая привлекательность региона, тем выше маятниковый переток квартир в краткосрочную аренду. К июню-июлю объем предложения в долгосрочной аренде достигнет минимума. Потом - обратное движение.
@yeltsovm
Со ссылкой на данные Яндекс-Недвижимости указывается что средний рост ставок в апреле составил 2,3%. При этом текущие ставки на 26,3% ниже относительно максимума, достигнутого в сентябре 2024 года.
Чего и следовало ожидать. Туристический сезон. Наступает время арендодателей.
Того же ожидаем и в Петербурге. Чем выше туристическая привлекательность региона, тем выше маятниковый переток квартир в краткосрочную аренду. К июню-июлю объем предложения в долгосрочной аренде достигнет минимума. Потом - обратное движение.
@yeltsovm
РБК Недвижимость
Цены на аренду квартир в Москве начали расти после семимесячного падения
В апреле сменился тренд на рынке долгосрочной аренды жилья. Ставки аренды за месяц выросли на 2,3% после продолжительного падения цен в течение семи месяцев
Итоги недели
На вторичном рынке в спальных районах Петербурга объем предложения за неделю снизился на незначительные 0,1%. С начала мая - на 0,5%. В предыдущих «итогах» я допустил неточность, указав, что предложение выросло - нет, оно снизилось на 0,4%. На объем предложения нужно смотреть внимательно. С одной стороны - понятно, праздники, майское затишье и т.д., рост предложения скорее возобновится, но вопрос насколько сильным он будет.
Спрос несмотря на праздники устойчивый. Звонков чуть меньше чем обычно, но те, кто посвятил выходные решению жилищных вопросов, максимально активны в плане звонков, авансов, вхождения в сделки.
Интересно что покупатели стали чаще интересоваться условиями кредитования. Совсем не факт, что это приведет к реальным сделкам. Но, похоже, люди постепенно примиряются с текущими ставками и оценивают свои возможности.
На рынке новостроек спрос в праздники просел, наверстать за оставшиеся рабочие дни мая эти потери не получится.
Главное событие - отмена Сбером и ВТБ комиссии за выдачу льготной ипотеки. А главная интрига - увеличат ли они число отказов. Будет понятно через неделю-полторы.
А ещё в июле-сентябре вступят в силу надбавки ЦБ, препятствующие выдаче рискованных кредитов с низким первым взносом или с высокой долговой нагрузкой (соотношение платеж/доход). Сбер по некоторым категориям заемщиков и видам сделок уже поднял первый взнос до 30%. Так же сделают и остальные банки.
Логика ЦБ понятна: он заранее снижает риски, чтобы избежать сильного роста просрочки в будущем. Доля просроченных кредитов достигла 0,9%. Цифра пока не пугает, но она точно будет расти.
Проблема избыточного использования рассрочки никуда не исчезла. Просто внятных идей ее регулирования пока не появилось. Зато наблюдаем постепенный рост предложения переуступок от тех клиентов, кто по каким-то причинам не справляется с платежами. Для застройщиков - это минус в виде «токсичного» предложения по низким ценам. Для инвесторов - возможность купить квартиру дешевле с постепенной оплатой.
На рынке аренды наблюдаем стадию разворота: объем предложения продолжает снижаться, по данным ЦИАН, за неделю - на 0,8%, с начала месяца - на 3,2%. По данным Авито и Яндекс Недвижимость снижение предложение с начала месяца было более интенсивным - минус 10,5% и 9,5%. До последнего времени ставки аренды снижались, по разным оценкам, с начала года - на 6-8%. В ближайшее время ставки перейдут к росту; в Москве этот разворот уже произошел.
@yeltsovm
На вторичном рынке в спальных районах Петербурга объем предложения за неделю снизился на незначительные 0,1%. С начала мая - на 0,5%. В предыдущих «итогах» я допустил неточность, указав, что предложение выросло - нет, оно снизилось на 0,4%. На объем предложения нужно смотреть внимательно. С одной стороны - понятно, праздники, майское затишье и т.д., рост предложения скорее возобновится, но вопрос насколько сильным он будет.
Спрос несмотря на праздники устойчивый. Звонков чуть меньше чем обычно, но те, кто посвятил выходные решению жилищных вопросов, максимально активны в плане звонков, авансов, вхождения в сделки.
Интересно что покупатели стали чаще интересоваться условиями кредитования. Совсем не факт, что это приведет к реальным сделкам. Но, похоже, люди постепенно примиряются с текущими ставками и оценивают свои возможности.
На рынке новостроек спрос в праздники просел, наверстать за оставшиеся рабочие дни мая эти потери не получится.
Главное событие - отмена Сбером и ВТБ комиссии за выдачу льготной ипотеки. А главная интрига - увеличат ли они число отказов. Будет понятно через неделю-полторы.
А ещё в июле-сентябре вступят в силу надбавки ЦБ, препятствующие выдаче рискованных кредитов с низким первым взносом или с высокой долговой нагрузкой (соотношение платеж/доход). Сбер по некоторым категориям заемщиков и видам сделок уже поднял первый взнос до 30%. Так же сделают и остальные банки.
Логика ЦБ понятна: он заранее снижает риски, чтобы избежать сильного роста просрочки в будущем. Доля просроченных кредитов достигла 0,9%. Цифра пока не пугает, но она точно будет расти.
Проблема избыточного использования рассрочки никуда не исчезла. Просто внятных идей ее регулирования пока не появилось. Зато наблюдаем постепенный рост предложения переуступок от тех клиентов, кто по каким-то причинам не справляется с платежами. Для застройщиков - это минус в виде «токсичного» предложения по низким ценам. Для инвесторов - возможность купить квартиру дешевле с постепенной оплатой.
На рынке аренды наблюдаем стадию разворота: объем предложения продолжает снижаться, по данным ЦИАН, за неделю - на 0,8%, с начала месяца - на 3,2%. По данным Авито и Яндекс Недвижимость снижение предложение с начала месяца было более интенсивным - минус 10,5% и 9,5%. До последнего времени ставки аренды снижались, по разным оценкам, с начала года - на 6-8%. В ближайшее время ставки перейдут к росту; в Москве этот разворот уже произошел.
@yeltsovm
Forwarded from Деньги и песец
По нашей просьбе ув. Максим Ельцов @yeltsovm рассказал историю комиссий за выдачу ипотеки – и объяснил, почему решение об их отмене носит скорее политический характер
Проблема банковской комиссии за выдачу льготной ипотеки возникла в начале 2024. Банки ввели ее, ссылаясь на то, что компенсация от Минфина не покрывает расходы, риски неплатежей и минимальную норму прибыли.
Застройщики пытались было противостоять, некоторые даже объявляли бойкот. Но при рыночной ипотеке под 20% и выше альтернативы поддерживать продажи не было. Различные форматы льготной ипотеки (семейная, с господдержкой, IT и т.д.) обеспечивали более 50% продаж. Повсеместно распространилась практика повышения цены квартиры на размер комиссии банку за выдачу кредитов с льготными ставками. В том числе семейной и IT- ипотеки. В зависимости от условий (размер первого взноса, является ли банк кредитором по проектному финансированию и т.д.) комиссия достигала 15% и даже выше. Максимума комиссии достигали в период, когда Минфин принял решение снизить размер компенсации банкам.
В феврале текущего года Минфин повысил компенсацию банкам до 3%. Банки в ответ существенно снизили комиссию, в среднем до 5-10% от суммы кредита. Но не отменили ее. Но поступательное снижение комиссии не привело к явному снижению цен. Еще отмечу, что в Петербурге буквально три банка и так предоставляют льготные кредиты без комиссий, но их пропускная способность крайне низкая, они занимают небольшую долю рынка, а сроки рассмотрения - длительные.
Дальше: в публичном пространстве поле заседания Госсовета прозвучала резкая критика со стороны президента, главы ЦБ; вопрос комиссионных широко и в негативном ключе освещался в СМИ. Руководители крупнейших банков практически синхронно ответили, что отмена комиссии негативно скажется на объемах выдачи льготной ипотеки: банкам выдавать ее будет невыгодно, и они начнут притормаживать выдачу. Мы это наблюдали, когда банки декларировали, что готовы кредитовать без комиссий, но объем одобренных заявок был крайне низким. После Госсовета случилась пауза, затем Сбер и ВТБ синхронно заявили об отмене комиссий 12 и 13 мая (на Сбер, ВТБ и Альфу приходится 80% рынка).
На что надо обращать внимание.
Первое: последуют ли примеру лидеров остальные банки?
Скорее всего, да.
Второе: как отмена комиссий реально скажется на объемах выдачи семейной ипотеки?
Доля отказов увеличится. Некоторые менеджеры банков говорят что будут «срезать» даже хороших заемщиков, некоторые уверяют что ухудшения не будет (и на всякий случай рекомендуют не переподавать ранее поданные заявки, которые еще с комиссией, - а то вдруг чего…). Реально оценим ситуацию в ближайшие пару недель.
Ограничение выдачи семейной ипотеки будет для рынка болезненным. На нее приходится едва ли не 50% текущего спроса на новостройки. Упадут продажи – вырастет закредитованность застройщиков, а значит, и риски для банков, которые на 100% их кредитуют. Строители будут настаивать на исправлении ситуации, а Минфин и ЦБ будут отбиваться - и без того на компенсации процентов по ипотеке в этом году израсходуют 2 трлн рублей.
Пока мы видим начальную фазу очередного лоббистского сражения, в котором, к сожалению, не будет выигравших. Потому что крайне трудно (или невозможно) найти компромисс. И все это - последствия безудержного применения льготной ипотеки в ситуации, когда от нее давно надо было отказываться.
И еще одно наблюдение: когда мы обсуждаем действия банков мы склонны рассматривать их как независимых коммерческих игроков (кстати, прибыль они получают вполне приличную – 3,8 трлн. руб. в 2024 году и 3,3 трлн. руб. годом ранее). Но почти весь банковский сектор принадлежит государству, которое и получает прибыль от их деятельности в бюджет. Застройщики с переходом на проектное финансирование тоже попали в зависимость от банков, продажи напрямую зависят от льготной ипотеки. Единственный «независимый» участник и жертва этого сражения – население, покупатели квартир.
Кстати, будут ли застройщики с отменой комиссий снижать цены? У меня по этому поводу есть сомнения.
Проблема банковской комиссии за выдачу льготной ипотеки возникла в начале 2024. Банки ввели ее, ссылаясь на то, что компенсация от Минфина не покрывает расходы, риски неплатежей и минимальную норму прибыли.
Застройщики пытались было противостоять, некоторые даже объявляли бойкот. Но при рыночной ипотеке под 20% и выше альтернативы поддерживать продажи не было. Различные форматы льготной ипотеки (семейная, с господдержкой, IT и т.д.) обеспечивали более 50% продаж. Повсеместно распространилась практика повышения цены квартиры на размер комиссии банку за выдачу кредитов с льготными ставками. В том числе семейной и IT- ипотеки. В зависимости от условий (размер первого взноса, является ли банк кредитором по проектному финансированию и т.д.) комиссия достигала 15% и даже выше. Максимума комиссии достигали в период, когда Минфин принял решение снизить размер компенсации банкам.
В феврале текущего года Минфин повысил компенсацию банкам до 3%. Банки в ответ существенно снизили комиссию, в среднем до 5-10% от суммы кредита. Но не отменили ее. Но поступательное снижение комиссии не привело к явному снижению цен. Еще отмечу, что в Петербурге буквально три банка и так предоставляют льготные кредиты без комиссий, но их пропускная способность крайне низкая, они занимают небольшую долю рынка, а сроки рассмотрения - длительные.
Дальше: в публичном пространстве поле заседания Госсовета прозвучала резкая критика со стороны президента, главы ЦБ; вопрос комиссионных широко и в негативном ключе освещался в СМИ. Руководители крупнейших банков практически синхронно ответили, что отмена комиссии негативно скажется на объемах выдачи льготной ипотеки: банкам выдавать ее будет невыгодно, и они начнут притормаживать выдачу. Мы это наблюдали, когда банки декларировали, что готовы кредитовать без комиссий, но объем одобренных заявок был крайне низким. После Госсовета случилась пауза, затем Сбер и ВТБ синхронно заявили об отмене комиссий 12 и 13 мая (на Сбер, ВТБ и Альфу приходится 80% рынка).
На что надо обращать внимание.
Первое: последуют ли примеру лидеров остальные банки?
Скорее всего, да.
Второе: как отмена комиссий реально скажется на объемах выдачи семейной ипотеки?
Доля отказов увеличится. Некоторые менеджеры банков говорят что будут «срезать» даже хороших заемщиков, некоторые уверяют что ухудшения не будет (и на всякий случай рекомендуют не переподавать ранее поданные заявки, которые еще с комиссией, - а то вдруг чего…). Реально оценим ситуацию в ближайшие пару недель.
Ограничение выдачи семейной ипотеки будет для рынка болезненным. На нее приходится едва ли не 50% текущего спроса на новостройки. Упадут продажи – вырастет закредитованность застройщиков, а значит, и риски для банков, которые на 100% их кредитуют. Строители будут настаивать на исправлении ситуации, а Минфин и ЦБ будут отбиваться - и без того на компенсации процентов по ипотеке в этом году израсходуют 2 трлн рублей.
Пока мы видим начальную фазу очередного лоббистского сражения, в котором, к сожалению, не будет выигравших. Потому что крайне трудно (или невозможно) найти компромисс. И все это - последствия безудержного применения льготной ипотеки в ситуации, когда от нее давно надо было отказываться.
И еще одно наблюдение: когда мы обсуждаем действия банков мы склонны рассматривать их как независимых коммерческих игроков (кстати, прибыль они получают вполне приличную – 3,8 трлн. руб. в 2024 году и 3,3 трлн. руб. годом ранее). Но почти весь банковский сектор принадлежит государству, которое и получает прибыль от их деятельности в бюджет. Застройщики с переходом на проектное финансирование тоже попали в зависимость от банков, продажи напрямую зависят от льготной ипотеки. Единственный «независимый» участник и жертва этого сражения – население, покупатели квартир.
Кстати, будут ли застройщики с отменой комиссий снижать цены? У меня по этому поводу есть сомнения.
Telegram
Деньги и песец
Крупные банки отменяет комиссии для застройщиков: неужели цены на жилье наконец упадут?
✔️ Сегодняшние новости об отмене Сбером и ВТБ комиссий для застройщиков по льготным программам не остались без внимания экспертов и аналитиков. Так в РБК решил не нагнетать…
✔️ Сегодняшние новости об отмене Сбером и ВТБ комиссий для застройщиков по льготным программам не остались без внимания экспертов и аналитиков. Так в РБК решил не нагнетать…
Для канала Деньги и Песец разобрали причины увеличения среднего срока ипотечного кредита. Казалось бы дальше уже некуда - 26 лет…. но нет.
Forwarded from Деньги и песец
Долгая история
Срок выдаваемой в России ипотеки вырос до 26 лет. Средневзвешенный срок выданных в марте ипотечных кредитов составил 311 месяцев, следует из данных ЦБ РФ. Это на полмесяца больше предыдущего рекорда, установленного в июне 2024 г., перед окончанием действия безадресной ипотеки с господдержкой под 8% годовых. ⬆️
Мы попросили уважаемых коллег прокомментировать эту информацию
Михаил Хорьков, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, тг-канал REBURG
Сейчас ипотечный рынок держится в первую очередь на заемщиках, кому доступны льготные кредиты. Доля рыночной ипотеки в структуре выдачи упала до 13%. Если тебе доступен ипотечный кредит под 6%, в условиях высоких рыночных ставок, нет никакого резона сокращать срок кредитования.
Средний срок ипотечного кредита быстро рос в предыдущие годы на фоне значительного роста цен. Многие покупатели стремились вписаться в комфортный ежемесячный платеж и были вынуждены растягивать срок кредита до максимума. В последний год рост этого показателя сохраняется, но уже не такой заметный. Во-первых, цены так быстро уже не растут. А на фоне высоких рыночных ставок ипотечный бум остался в прошлом. Во-вторых, большинство заемщиков давно берет кредит на максимальный 30-летний период, резервов для заметного роста показателя уже не осталось.
Павел Пряников, эксперт по недвижимости (Москва), тг-канал Proeconomics-Realty
Поведение ипотечных заёмщиков логичное – чем дольше срок кредита, тем меньше ежемесячные платежи. Это общемировая практика. Например, в США самая популярная ипотека – на 30 лет.
Для того, чтобы понять, тяжело или нет обслуживать ипотечный кредит, я бы смотрел на уровень досрочного погашения ипотеки. Наши банки нерегулярно делятся такой информацией. Последний раз ВТБ и Сбер говорили об этом в 2023 году, и у их клиентов средний срок погашения ипотеки был 4,3 года. ОКБ приводили такие данные: 58% заёмщиков, оформивших ипотечные кредиты с 2010 по 2021 г., погасили их за 38 месяцев.
Так что для большинства заёмщиков средний срок кредита – больше формальность, они погасят ипотеку сильно досрочно.
Максим Ельцов, генеральный директор компании «ПИА-недвижимость» (Санкт-Петербург), тг- канал «Блог Максима Ельцова»
Итак: срок ипотеки, выдаваемой в России, вырос до рекордных 26 лет. Цифра, вполне объяснимая и ожидаемая; более того, есть шансы, что она еще немного подрастет. На увеличение срока влияют несколько значимых факторов. Это: снижение доходов населения, дороговизна объектов недвижимости, стремление заемщиков растянуть ипотечные платежи;
Кроме того, львиная доля выдаваемых кредитов приходится на льготные формы ипотеки. Там низкая ставка и разница в ежемесячных платежах при кредите сроком на 20 или 30 лет заметна. А ещё среди получателей льготной ипотеки много инвесторов. Они не улучшают жилищные условия, а покупают квартиры под сдачу в аренду - нередко доход от сдачи сразу будет перекрывать аннуитетный платеж. Это покупка на максимально долгий срок -в расчете на то что инфляция быстро «съест» ежемесячный платеж, а цены на недвижимость и арендная ставка вырастут.
Срок кредита будет снижаться, когда появится больше рыночных сделок, по ставке на уровне 12-14%. При такой ставке увеличение срока кредита с 25 до 30 лет, например, уже не дает серьезной разницы в ежемесячном платеже. Рыночные кредиты будут «короче», немного снизится и средний срок.
Срок выдаваемой в России ипотеки вырос до 26 лет. Средневзвешенный срок выданных в марте ипотечных кредитов составил 311 месяцев, следует из данных ЦБ РФ. Это на полмесяца больше предыдущего рекорда, установленного в июне 2024 г., перед окончанием действия безадресной ипотеки с господдержкой под 8% годовых. ⬆️
Мы попросили уважаемых коллег прокомментировать эту информацию
Михаил Хорьков, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, тг-канал REBURG
Сейчас ипотечный рынок держится в первую очередь на заемщиках, кому доступны льготные кредиты. Доля рыночной ипотеки в структуре выдачи упала до 13%. Если тебе доступен ипотечный кредит под 6%, в условиях высоких рыночных ставок, нет никакого резона сокращать срок кредитования.
Средний срок ипотечного кредита быстро рос в предыдущие годы на фоне значительного роста цен. Многие покупатели стремились вписаться в комфортный ежемесячный платеж и были вынуждены растягивать срок кредита до максимума. В последний год рост этого показателя сохраняется, но уже не такой заметный. Во-первых, цены так быстро уже не растут. А на фоне высоких рыночных ставок ипотечный бум остался в прошлом. Во-вторых, большинство заемщиков давно берет кредит на максимальный 30-летний период, резервов для заметного роста показателя уже не осталось.
Павел Пряников, эксперт по недвижимости (Москва), тг-канал Proeconomics-Realty
Поведение ипотечных заёмщиков логичное – чем дольше срок кредита, тем меньше ежемесячные платежи. Это общемировая практика. Например, в США самая популярная ипотека – на 30 лет.
Для того, чтобы понять, тяжело или нет обслуживать ипотечный кредит, я бы смотрел на уровень досрочного погашения ипотеки. Наши банки нерегулярно делятся такой информацией. Последний раз ВТБ и Сбер говорили об этом в 2023 году, и у их клиентов средний срок погашения ипотеки был 4,3 года. ОКБ приводили такие данные: 58% заёмщиков, оформивших ипотечные кредиты с 2010 по 2021 г., погасили их за 38 месяцев.
Так что для большинства заёмщиков средний срок кредита – больше формальность, они погасят ипотеку сильно досрочно.
Максим Ельцов, генеральный директор компании «ПИА-недвижимость» (Санкт-Петербург), тг- канал «Блог Максима Ельцова»
Итак: срок ипотеки, выдаваемой в России, вырос до рекордных 26 лет. Цифра, вполне объяснимая и ожидаемая; более того, есть шансы, что она еще немного подрастет. На увеличение срока влияют несколько значимых факторов. Это: снижение доходов населения, дороговизна объектов недвижимости, стремление заемщиков растянуть ипотечные платежи;
Кроме того, львиная доля выдаваемых кредитов приходится на льготные формы ипотеки. Там низкая ставка и разница в ежемесячных платежах при кредите сроком на 20 или 30 лет заметна. А ещё среди получателей льготной ипотеки много инвесторов. Они не улучшают жилищные условия, а покупают квартиры под сдачу в аренду - нередко доход от сдачи сразу будет перекрывать аннуитетный платеж. Это покупка на максимально долгий срок -в расчете на то что инфляция быстро «съест» ежемесячный платеж, а цены на недвижимость и арендная ставка вырастут.
Срок кредита будет снижаться, когда появится больше рыночных сделок, по ставке на уровне 12-14%. При такой ставке увеличение срока кредита с 25 до 30 лет, например, уже не дает серьезной разницы в ежемесячном платеже. Рыночные кредиты будут «короче», немного снизится и средний срок.
Важные тренды по депозитам из отчета АСВ за 1 квартал 2025 года.
Общая сумма вкладов (туда входят и накопления физлиц, и средства юрлиц и ип, и остатки на эскро счетах) на 1 апреля 2025 г. составила 75,9 трлн руб. С одной стороны - это плюс 0,6% за квартал. С другой - рост явно замедлился: за четвертый квартал 2025 года вклады выросли на 8,4%, за весь прошлый год - на 25,4%.
Вклады населения выросли на 1,3% — до 57,4 трлн рублей. Темпы прироста тоже явно замедлились. В прошлом году вклады населения выросли на 26%.
В части динамики депозитов очень похоже не просто на замедление роста, а на разворот. Особенно если учесть темпы снижения ставок: по данным ЦБ на начало года средняя ставка у 10-ти крупнейших банков была 21,73%, сейчас - 19,6% (см график). В следующем квартале точно увидим снижение.
Со структурой вкладов тоже интересно.
Быстрее всего в 1 квартале 2025 года росли вклады физических лиц в диапазоне от 3 млн до 10 млн рублей — на 5,6% по сумме и количеству вкладчиков.
При этом объем вкладов до 1 млн рублей снизился на 3,7%. Это самая многочисленная группа держателей депозитов, но на нее приходится лишь 24,5% от общего числа депозитов. Это я предвосхищаю вопросы к очередной дискуссии на тему «посмотрите на структуру депозитов».
Получается, что держатели более крупных сумм депозитов увеличили объем вкладов, а более бедные проедали свои накопления. И долгожданный исход денег из депозитов в недвижимость, на фондовый рынок и т. д. еще не начался.
Объем средства на счетах эскроу (то, что дольщики оплатили за еще не полученные новостройки) выросли на 2,2% — до 6,3 трлн руб. Они составляют скромные 8,3% от общего объема вкладов.
@yeltsovm
Общая сумма вкладов (туда входят и накопления физлиц, и средства юрлиц и ип, и остатки на эскро счетах) на 1 апреля 2025 г. составила 75,9 трлн руб. С одной стороны - это плюс 0,6% за квартал. С другой - рост явно замедлился: за четвертый квартал 2025 года вклады выросли на 8,4%, за весь прошлый год - на 25,4%.
Вклады населения выросли на 1,3% — до 57,4 трлн рублей. Темпы прироста тоже явно замедлились. В прошлом году вклады населения выросли на 26%.
В части динамики депозитов очень похоже не просто на замедление роста, а на разворот. Особенно если учесть темпы снижения ставок: по данным ЦБ на начало года средняя ставка у 10-ти крупнейших банков была 21,73%, сейчас - 19,6% (см график). В следующем квартале точно увидим снижение.
Со структурой вкладов тоже интересно.
Быстрее всего в 1 квартале 2025 года росли вклады физических лиц в диапазоне от 3 млн до 10 млн рублей — на 5,6% по сумме и количеству вкладчиков.
При этом объем вкладов до 1 млн рублей снизился на 3,7%. Это самая многочисленная группа держателей депозитов, но на нее приходится лишь 24,5% от общего числа депозитов. Это я предвосхищаю вопросы к очередной дискуссии на тему «посмотрите на структуру депозитов».
Получается, что держатели более крупных сумм депозитов увеличили объем вкладов, а более бедные проедали свои накопления. И долгожданный исход денег из депозитов в недвижимость, на фондовый рынок и т. д. еще не начался.
Объем средства на счетах эскроу (то, что дольщики оплатили за еще не полученные новостройки) выросли на 2,2% — до 6,3 трлн руб. Они составляют скромные 8,3% от общего объема вкладов.
@yeltsovm