tgoop.com/unexpectedvalue/263
Last Update:
Эталон
Тут сложнее, но интереснее.
Чем отличаются Эталон и, например, Инград от ПИКа и Самолета?
ПИК и Самолет - массовый конвейер, Эталон - ручная работа (хотя с их стратегией выхода в регионы это может измениться). Из-за этого ввод у Эталона неравномерен по годам.
Понимать структуру вводов и темпы строительства важно, потому что это поможет нам понять, как соотносятся рекордные продажи с низкими результатами в финотчетности.
Итак вводы:
🔹В 2021 году вводы составили 421 тыс. кв. м
🔹В 2022 - 735 тыс. кв. м
🔹В 2023 по данным компании 417 тыс. кв. м. Но если смотреть ЕИСЖС, то жилья там не больше половины
Теперь первое правило:
продажи жилья, которое вводится в текущем отчетном периоде, и продажи готовых квартир попадают в выручку этого периода практически полностью. Более того, в выручку текущего отчетного периода попадают квартиры, которые были проданы в прошлых годах, но достроились только в текущем.
То есть мы видим, что за счет снижения вводов в 2023 году, в отчетность Эталона попало меньше квадратных метров, чем в 2022 и даже 2021.
Однако если взглянуть в ЕИСЖС, то увидим план по вводу 350 тыс. кв. м в 2024
330 тыс. в 2025
143 в 2026
И эти объекты уже к концу 2024 года были очень неплохо распроданы. Более того, Эталон сам рапортовал рост продаж в 2023 году по сравнению с 2022 на 87% в метрах и на 80% в деньгах.
Попали ли эти продажи в отчетность?
Только частично
Очень дотошный аналитик по акциям может посчитать точно, но прикинем на глаз:
-исходя из среднего срока строительства 3 года, что в отчетность попала только треть продаж в объектах, которые будут построены в 2024 году и далее, потому что признание продаж в выручке происходит пропорционально темпам строительства. Эти темпы считаются как доля израсходованного бюджета проекта на дату
-таким образом, очень грубо можно сказать, что в итоговые цифры не включена примерно половина проданных метров. В деньгах значение будет отличаться, но у нас не хватает младших аналитиков, чтобы это досчитать)
Хватило бы этого, чтобы вытащить компанию из убытка? Более чем. Есть ли проблемы? Да, Эталон стал меньше строить. Но уже сейчас можно сказать, что результаты компании по итогам 2024 будут сильно лучше.
P.S. Если вы хотите в полной мере понять финансовое положение застройщика, то ваш необходимый минимум:
👉отчетность МСФО за 4-5 лет, что соответствует одному строительному циклу от идеи до ключей
👉проектные декларации в ЕИСЖС (очищенные от большого количество разных сюрпризов в данных)
👉отчет об оценке объектов, который публикуется раз в год
👉божья помощь, потому что помимо особенностей учета основной деятельности, необходимо еще и смоделировать самые изощренные схемы финансирования, применяемые сегодня девелоперами и банками в строительстве и продажах.
UPD: добавлены вводы за 12 мес. 2023
(2/2)
#жилье $PIKK $ETLN
@unexpectedvalue
BY Unexpected Value
Share with your friend now:
tgoop.com/unexpectedvalue/263