Unexpected Value

Unexpected Value

Во-первых, жилье - гетерогенный товар, то есть объекты недвижимости, даже если это две квартиры одинаковой площади в одном многоквартирном доме на одном этаже, могут достаточно кардинально отличаться друг от друга. Когда товар гетерогенный, мы должны каждый…

Во-вторых, спрос тоже разнородный. Подробно говорили об этом здесь (paywall). Основная мысль: спрос можно разделить на чувствительный и нечувствительный к внешней конъюнктуре, но сам вопрос о приобретении жилья стоит не в формате «покупать или не покупать?», а в формате «покупать сегодня или завтра?».

То есть когда мы говорим про чувствительность спроса к бизнес-циклу, мы говорим про возможность приобрести жилье по действующим рыночным условиям СЕГОДНЯ (ну или в течение года). Если условия в моменте ухудшились, у нас стало меньше тех, кто хочет и МОЖЕТ приобрести жилье. Но когда уходит возможность, желание и тем более потребность никуда не пропадают. Аналогично при улучшении условий: те, кто хотели, но не могли, внезапно для себя становятся хотящими и могущими. Но эти люди бы все равно приобрели жилье, просто через год или два. То есть ухудшение или улучшение макроусловий не двигает кривую спроса как таковую.

Изменение макроусловий перераспределяет спрос во времени.

Что это значит в контексте льготной ипотеки? Мы уже показывали ранее: льготная ипотека совпала с периодом дефицита предложения жилья в высокой стадии строительной готовности в 2020-2021 году. То есть семьи, которые собирались купить квартиру через год или два получили возможность заключить сделку сегодня. Но рынок не мог в тот момент поглотить этот спрос, что вылилось в сильнейший рост цен. В условных США в пандемию случилось тоже самое, только раздача денег была безусловной, а в России направилась в жилье.

Когда льготы получают те, кто и так бы купил сегодня, мы наказываем тех, кто хотел купить позже. Это своеобразный прямой налог на тех, у кого меньше сбережений в пользу тех, у кого их больше. И косвенный налог на тех, кто вообще не собирался покупать жилье на достаточно длинном горизонте, но так как программа федеральная, то в финансировании участвуют все, а получает только конкретная группа лиц.

И еще важный момент. В России 90% квартир находятся в собственности домохозяйств. И еще 50% этих квартир получены в рамках приватизации. Рост цен в результате льготной программы увеличил богатство домовладельцев. Это важно, потому что основной источник погашения ипотеки - доходы от продажи имеющегося жилья (а еще сбережения родителей/родственников). Но те домохозяйства, у которых нет недвижимости в собственности платят «двойной налог». Основная нагрузка таким образом приходится на наиболее молодое поколение, которое уже начало трудовую деятельность, но не имеет накоплений и собственности.

(3/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue

👍15

www.tgoop.com/unexpectedvalue/201

10.6K viewsedited  Sep 24, 2023 at 11:43

Во-вторых, спрос тоже разнородный. Подробно говорили об этом здесь (paywall). Основная мысль: спрос можно разделить на чувствительный и нечувствительный к внешней конъюнктуре, но сам вопрос о приобретении жилья стоит не в формате «покупать или не покупать?», а в формате «покупать сегодня или завтра?».

То есть когда мы говорим про чувствительность спроса к бизнес-циклу, мы говорим про возможность приобрести жилье по действующим рыночным условиям СЕГОДНЯ (ну или в течение года). Если условия в моменте ухудшились, у нас стало меньше тех, кто хочет и МОЖЕТ приобрести жилье. Но когда уходит возможность, желание и тем более потребность никуда не пропадают. Аналогично при улучшении условий: те, кто хотели, но не могли, внезапно для себя становятся хотящими и могущими. Но эти люди бы все равно приобрели жилье, просто через год или два. То есть ухудшение или улучшение макроусловий не двигает кривую спроса как таковую.

Изменение макроусловий перераспределяет спрос во времени.

Что это значит в контексте льготной ипотеки? Мы уже показывали ранее: льготная ипотека совпала с периодом дефицита предложения жилья в высокой стадии строительной готовности в 2020-2021 году. То есть семьи, которые собирались купить квартиру через год или два получили возможность заключить сделку сегодня. Но рынок не мог в тот момент поглотить этот спрос, что вылилось в сильнейший рост цен. В условных США в пандемию случилось тоже самое, только раздача денег была безусловной, а в России направилась в жилье.

Когда льготы получают те, кто и так бы купил сегодня, мы наказываем тех, кто хотел купить позже. Это своеобразный прямой налог на тех, у кого меньше сбережений в пользу тех, у кого их больше. И косвенный налог на тех, кто вообще не собирался покупать жилье на достаточно длинном горизонте, но так как программа федеральная, то в финансировании участвуют все, а получает только конкретная группа лиц.

И еще важный момент. В России 90% квартир находятся в собственности домохозяйств. И еще 50% этих квартир получены в рамках приватизации. Рост цен в результате льготной программы увеличил богатство домовладельцев. Это важно, потому что основной источник погашения ипотеки - доходы от продажи имеющегося жилья (а еще сбережения родителей/родственников). Но те домохозяйства, у которых нет недвижимости в собственности платят «двойной налог». Основная нагрузка таким образом приходится на наиболее молодое поколение, которое уже начало трудовую деятельность, но не имеет накоплений и собственности.

(3/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue

BY Unexpected Value