Unexpected Value

Поскольку льготная ипотека стала яблоком раздора буквально между всеми, давайте попробуем расставить все точки в этом вопросе, ну или хотя бы обозначить ключевые тезисы, как это работает и к чему приводит.

Сразу извиняемся за длинную стену текста. TLDR:

🔹льготная ипотека стимулирует покупать сегодня тех, кто собирался покупать через год или два. Она не создает значимый новый спрос, но перераспределяет его во времени (инвестиционный спрос в лучшем случае дает около 10% дополнительных сделок).

🔹массовая льготная ипотека перераспределяет богатство от граждан без сбережений и собственности в пользу тех, у кого есть сбережения и/или квартира в собственности (особенно тех, кто получил жилья в рамках приватизации), а также усиливает неравенство регионов.

🔹льготная ипотека действительно привела к увеличению объемов многоквартирного строительства, но ее отмена приведет к откату портфеля обратно к значениям 90-95 млн кв. м с текущих 100+, то есть никаких 120 млн квадратов по нацпроекту).

🔹цены не упадут, потому что у продавцов нет стимула их снижать: они уже понесли затраты, а ликвидность предоставят банки.

🔹какие меры нужны:
1)переход к адресным региональным программам субсидирования
2)социальная и развитая коммерческая аренда
3)развитие ИЖС и соответствующие инвестиции в инфраструктуру
4)стабильные макроусловия для застройщиков (простите за трюизм)

Небольшое отступление:

Является ли ситуация с рынком жилья в России такой же проблемой, как в Китае?

Абсолютно нет

Недвижимость для Китая — 30% ВВП и 70% сбережений. В России немного больше 15%, а недвижимость для сбережений и для жизни — очень близкие множества: аренда совсем небольшой рынок, а инвестиционных решений для инвестиций в жилую недвижимость для массового инвестора особо нет. У нас нет городов-призраков, где жилье построено, куплено, но никто не заселился. Новостройки продаются очень хорошо.

Но нельзя не отметить, что аналогично Китаю государство взяло на вооружение инструмент стерилизации спроса на импорт со стороны домохозяйств через стимулирование сбережений в недвижимости (с этой же целью, наверняка, были в свое время введены «антисанкции»). Однако проблемы в Китайской экономике тоже добавляют аргументов сторонникам сворачивания праздника льготной ипотеки.

Дальше давайте посмотрим подробнее. Все выводы основаны на прошлых наших расчетах, но будем рады уточняющим вопросам.

(1/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue

🔥9👍7

www.tgoop.com/unexpectedvalue/199

11.8K viewsedited  Sep 24, 2023 at 11:43

Поскольку льготная ипотека стала яблоком раздора буквально между всеми, давайте попробуем расставить все точки в этом вопросе, ну или хотя бы обозначить ключевые тезисы, как это работает и к чему приводит.

Сразу извиняемся за длинную стену текста. TLDR:

🔹льготная ипотека стимулирует покупать сегодня тех, кто собирался покупать через год или два. Она не создает значимый новый спрос, но перераспределяет его во времени (инвестиционный спрос в лучшем случае дает около 10% дополнительных сделок).

🔹массовая льготная ипотека перераспределяет богатство от граждан без сбережений и собственности в пользу тех, у кого есть сбережения и/или квартира в собственности (особенно тех, кто получил жилья в рамках приватизации), а также усиливает неравенство регионов.

🔹льготная ипотека действительно привела к увеличению объемов многоквартирного строительства, но ее отмена приведет к откату портфеля обратно к значениям 90-95 млн кв. м с текущих 100+, то есть никаких 120 млн квадратов по нацпроекту).

🔹цены не упадут, потому что у продавцов нет стимула их снижать: они уже понесли затраты, а ликвидность предоставят банки.

🔹какие меры нужны:
1)переход к адресным региональным программам субсидирования
2)социальная и развитая коммерческая аренда
3)развитие ИЖС и соответствующие инвестиции в инфраструктуру
4)стабильные макроусловия для застройщиков (простите за трюизм)

Небольшое отступление:

Является ли ситуация с рынком жилья в России такой же проблемой, как в Китае?

Абсолютно нет

Недвижимость для Китая — 30% ВВП и 70% сбережений. В России немного больше 15%, а недвижимость для сбережений и для жизни — очень близкие множества: аренда совсем небольшой рынок, а инвестиционных решений для инвестиций в жилую недвижимость для массового инвестора особо нет. У нас нет городов-призраков, где жилье построено, куплено, но никто не заселился. Новостройки продаются очень хорошо.

Но нельзя не отметить, что аналогично Китаю государство взяло на вооружение инструмент стерилизации спроса на импорт со стороны домохозяйств через стимулирование сбережений в недвижимости (с этой же целью, наверняка, были в свое время введены «антисанкции»). Однако проблемы в Китайской экономике тоже добавляют аргументов сторонникам сворачивания праздника льготной ипотеки.

Дальше давайте посмотрим подробнее. Все выводы основаны на прошлых наших расчетах, но будем рады уточняющим вопросам.

(1/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue

BY Unexpected Value