در این پرونده که در مورد قرارداد ساخت و پیش‌فروش است، خواهان با اقامه دعوایی علیه سازنده و پیش‌خریداران بعدی واحدهای ساختمان، اعلام بطلان معاملات اخیر را به سبب اقاله قرارداد، که در اثر تخلف سازنده از تعهد به ساخت واقع شده، تقاضا می‌کند. افزون بر این، خواهان در مقام اعتراض ثالث، ابطال رای داوری مبنی بر الزام سازنده به انتقال واحدها به خریداران را نیز درخواست می‌کند. چنانکه خواهان ادعا می‌کند که سازنده، برخلاف قرارداد مشارکت و ساخت و همچنین، بدون رضایت مالک اقدام به پیش‌فروش این واحدها کرده است.
در مقابل، وکیل خریداران با استناد به متمم قرارداد مابین مالک و سازنده، باور دارند که سازنده، حق پیش‌فروش واحدها را داشته است.
دادگاه با این استدلال که با وجود انحلال قرارداد ساخت، امکان انتقال واحدهای موضوع قرارداد پیش‌فروش به پیش‌خریداران وجود ندارد، رای بر اعلام بطلان آن بخش از رای داوری، مبنی بر لزوم ایفای تعهد سازنده مبنی بر تحویل واحدها به پیش‌خریداران صادر می‌کند.
اما در خصوص اعلام بطلان قراردادهای پیش‌خرید، دادگاه با اعلام اینکه در این پرونده به جهت تقصیر سازنده در اجرای تعهد و منتفی شدن قرارداد، به علت تعذر عارضی حادث، قرارداد پیش‌فروش باطل یا منفسخ نیست، بلکه پیش‌خریداران می‌توانند قرارداد را فسخ یا به علت تحقق تلف حکمی، از سازنده مابه ازا دریافت کنند، این قراردادها را صحیح دانسته و حکم بر بی‌حقی خواهان نسبت به این خواسته صادر کرده است.
در مقابل، وکیل خریداران با استناد به متمم قرارداد مابین مالک و سازنده، باور دارند که سازنده، حق پیش‌فروش واحدها را داشته است.
دادگاه با این استدلال که با وجود انحلال قرارداد ساخت، امکان انتقال واحدهای موضوع قرارداد پیش‌فروش به پیش‌خریداران وجود ندارد، رای بر اعلام بطلان آن بخش از رای داوری، مبنی بر لزوم ایفای تعهد سازنده مبنی بر تحویل واحدها به پیش‌خریداران صادر می‌کند.
اما در خصوص اعلام بطلان قراردادهای پیش‌خرید، دادگاه با اعلام اینکه در این پرونده به جهت تقصیر سازنده در اجرای تعهد و منتفی شدن قرارداد، به علت تعذر عارضی حادث، قرارداد پیش‌فروش باطل یا منفسخ نیست، بلکه پیش‌خریداران می‌توانند قرارداد را فسخ یا به علت تحقق تلف حکمی، از سازنده مابه ازا دریافت کنند، این قراردادها را صحیح دانسته و حکم بر بی‌حقی خواهان نسبت به این خواسته صادر کرده است.
اثر انفساخ بیع (وکالت در مقام بیع)
بر معاملات ثانویه به استناد وکالتنامه
بر معاملات ثانویه به استناد وکالتنامه
در پرونده حاضر، مالک رسمی، وکالت بلاعزلی به دیگری داده و سپس، وکیل بر اساس همین وکالتنامه، با انعقاد عقد بیع با بیع‌نامه عادی مورد وکالت را به شخص ثالثی منتقل نموده است.
شخص ثالث (خریدار) نیز وکالت بلاعزلی برای انتقال مبیع به خود از وکیل اول، دریافت می‌کند. متعاقب انتقال رسمی مبیع به شخص ثالث براساس وکالت رسمی، مالک رسمی پیشین، مدعی وجود عقد بیع بین خود و وکیل اول می‌شود؛ حال‌آنکه در این بیع، شرطی درج شده بود که اگر ثمن معامله در تاریخی مشخص، پرداخت نشود، بیع منفسخ خواهد شد و امکان استرداد عین مبیع وجود دارد.
مالک برای تسهیل امور به استناد شرط داوری به داور مراجعه و با طرف قراردادن خریدار اول، از داور رای به اعلام فسخ بیع به استناد شرط فاسخ و ابطال وکالتنامه را می‌گیرد. با قطعیت رای داوری، مالک رسمی پیشین، با اقامه دعوایی به طرفیت خریدار اول (وکیل) و خریدار دوم، دعوای بطلان بیع دوم (بیع وکیل و شخص ثالث)، ابطال وکالتنامه دوم، ابطال سند رسمی انتقال و ابطال سند مالکیت خریدار دوم را می‌خواهد.
همچنین متقابلا، دعوای ابطال رای داور و اعتراض به آن مطرح می‌شود که دادگاه نخستین دعاوی مالک را می‌پذیرد و دعوای متقابل را رد می‌کند.
در پی تجدیدنظرخواهی از این رای، دادگاه تجدیدنظر بر خلاف نظر دادگاه نخستین، دعوای مالک رسمی را نمی‌پذیرد، زیرا با اعطای وکالت رسمی بلاعزل در انتقال و همچنین تنظیم بیع‌نامه عادی متعاقب آن، دیگر نمی‌توان قائل به بی‌اعتباری معاملات بعدی بود، چون پیش از آن خریدار به‌عنوان مالک عادی بیع را منعقد نموده و بر مبنای مالکیت رسمی مبیع را منتقل نموده است.
همچنین، مالک می‌بایست بپذیرد که حتی در صورتی که این وکالت بلاعزل نیز در شروط بیع‌نامه و در اجرای تعهدات آن اعطا شده است، نسبت به اشخاص ثالث با حسن‌نیت نظیر خریدار دوم که از شروط بیع‌نامه بی‌اطلاع هستند، دیگر قابلیت استناد نخواهد داشت.
بر این اساس، با پذیرش نظریه تلف حکمی، اگرچه مبیع با انتقال به ثالث در حکم تلف قرار گرفته، این امر نافی مراجعه مالک به بدل تلف نخواهد بود. به همین دلیل نیز دادگاه تجدیدنظر، ضمن تایید فسخ معامله اول (موضوع رای داوری)، دعاوی دیگر مالک را نپذیرفته و آنها را مردود اعلام نموده است.
نکته و نظر: برای تحلیل دادنامه لازم است: اولاً رای وحدت رویه شماره ۸۱۰ و قید "به اقتضای رفتار متعارف اشخاص" مورد نظر قرار گیرد؛ ثانیاً استناد به تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت و امکان اعمال آن بر معاملات پیشین بررسی شود.
شخص ثالث (خریدار) نیز وکالت بلاعزلی برای انتقال مبیع به خود از وکیل اول، دریافت می‌کند. متعاقب انتقال رسمی مبیع به شخص ثالث براساس وکالت رسمی، مالک رسمی پیشین، مدعی وجود عقد بیع بین خود و وکیل اول می‌شود؛ حال‌آنکه در این بیع، شرطی درج شده بود که اگر ثمن معامله در تاریخی مشخص، پرداخت نشود، بیع منفسخ خواهد شد و امکان استرداد عین مبیع وجود دارد.
مالک برای تسهیل امور به استناد شرط داوری به داور مراجعه و با طرف قراردادن خریدار اول، از داور رای به اعلام فسخ بیع به استناد شرط فاسخ و ابطال وکالتنامه را می‌گیرد. با قطعیت رای داوری، مالک رسمی پیشین، با اقامه دعوایی به طرفیت خریدار اول (وکیل) و خریدار دوم، دعوای بطلان بیع دوم (بیع وکیل و شخص ثالث)، ابطال وکالتنامه دوم، ابطال سند رسمی انتقال و ابطال سند مالکیت خریدار دوم را می‌خواهد.
همچنین متقابلا، دعوای ابطال رای داور و اعتراض به آن مطرح می‌شود که دادگاه نخستین دعاوی مالک را می‌پذیرد و دعوای متقابل را رد می‌کند.
در پی تجدیدنظرخواهی از این رای، دادگاه تجدیدنظر بر خلاف نظر دادگاه نخستین، دعوای مالک رسمی را نمی‌پذیرد، زیرا با اعطای وکالت رسمی بلاعزل در انتقال و همچنین تنظیم بیع‌نامه عادی متعاقب آن، دیگر نمی‌توان قائل به بی‌اعتباری معاملات بعدی بود، چون پیش از آن خریدار به‌عنوان مالک عادی بیع را منعقد نموده و بر مبنای مالکیت رسمی مبیع را منتقل نموده است.
همچنین، مالک می‌بایست بپذیرد که حتی در صورتی که این وکالت بلاعزل نیز در شروط بیع‌نامه و در اجرای تعهدات آن اعطا شده است، نسبت به اشخاص ثالث با حسن‌نیت نظیر خریدار دوم که از شروط بیع‌نامه بی‌اطلاع هستند، دیگر قابلیت استناد نخواهد داشت.
بر این اساس، با پذیرش نظریه تلف حکمی، اگرچه مبیع با انتقال به ثالث در حکم تلف قرار گرفته، این امر نافی مراجعه مالک به بدل تلف نخواهد بود. به همین دلیل نیز دادگاه تجدیدنظر، ضمن تایید فسخ معامله اول (موضوع رای داوری)، دعاوی دیگر مالک را نپذیرفته و آنها را مردود اعلام نموده است.
نکته و نظر: برای تحلیل دادنامه لازم است: اولاً رای وحدت رویه شماره ۸۱۰ و قید "به اقتضای رفتار متعارف اشخاص" مورد نظر قرار گیرد؛ ثانیاً استناد به تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت و امکان اعمال آن بر معاملات پیشین بررسی شود.