Тендеры в Факт.коттеджные поселки.

Всем привет!
Факт— достаточно крупная компания для рынка загородной недвижимости, поэтому для нас важно иметь прозрачную тендерную процедуру, которая гарантирует, что:
1️⃣ СМР выполняет лучший подрядчик по цене и качеству,
2️⃣снижает вероятность «откатов»,

Понятно, что нет стопроцентных гарантий, но «серые схемы» менее вероятны.

Главные принципы:

🔸Все тендеры открытые. Для подрядчиков создан отдельный Telegram-канал.
🔸На каждую работу и контракт мы выкладываем техническое задание с ВОРМами (ведомость обьемов работ и материалов).
🔸ТЗ и ВОРМы унифицированы. Подрядчики обязаны заполнять коммерческое предложение строго по ним.

Как проходит процедура

1️⃣Сбор предложений. Все КП поступают к ответственному специалисту и закрыты для других участников.
2️⃣Первый тендерный комитет.
🔹участвуют: служба безопасности (проверка подрядчиков), руководитель строительства, директор департамента строительства, руководитель проекта, департамент управления проектами, сметчик, снабжение, стройнадзор. В последнее время участвую и я.
🔹Заседание обязательно записывается.
🔹По итогам формируется протокол.
Чаще всего подрядчик не выбирается сразу: формируется шорт-лист, предложения отправляются на доработку или уторговку.

3️⃣Второй комитет.
🔸Подрядчики дорабатывают предложения.
🔸Комитет проводит повторное заседание и выбирает исполнителя.

На что смотрим при выборе
🔹Цена — важный фактор, но не единственный.
Мы обязательно учитываем:
🔸репутацию подрядчика на других объектах,
🔸уровень его текущей загрузки,
🔸финансовую устойчивость,
🔸готовность работать в частичный бартер.

При этом подход к бартеру всегда: «рынок на рынок».

Дополнительные меры
В последнее время мы практикуем звонки подрядчикам прямо во время заседания — по громкой связи. Это ускоряет процесс и даёт всем участникам возможность задать вопросы напрямую.
Все протоколы и записи хранятся.

Процедура не быстрая, требует вовлечения большого количества участников, но стоимости контрактов в десятках миллионов, поэтому оправдана.

Лучше день потерять, потом за пять минут долететь

#тендеры #секреты_фирмы

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://www.tgoop.com/chto_stroim

Гибкость, как преимущество.

Всем привет!
На графике динамика отношения готовности жилья к распроданности (взял с канала Reburg)
Почему важно?
Потому что в МКД с момента заключения первого ДДУ должен достроить весь ЖК. Строит на банковское проектное финансирование, ставка по которому зависит от той самой распроданности (денег на эскроу счетах). Мало продаж - ставка выше.
Прибыль проедается.
Индульгенция на пени от ддушников позволяет сдвинуть сроки строительства, но чем дольше длится проект, тем больше маржу съедают проценты и накладные.

В такие периоды девелопмент ИЖС более устойчив, потому что при грамотном управлении более гибок, адаптивен. Писал об этом здесь.
Но это пока. С ростом централизации и регулирования рынка ИЖС он будет утрачивать свою гибкость.

#порынку

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://www.tgoop.com/chto_stroim

Выше ⬆️ График не прицепился сразу 😀

Угадай застройщика

Всем привет!

Взял в канале Треугольный метр.
Кто сможет по названию жилых комплексов угадать застройщика?
Варианты в комментариях оставляйте 😀

https://www.tgoop.com/chto_stroim

Делать vs Не делать

Всем привет!
Я не даю консультаций, но когда приходят с вопросами стараюсь не отказывать.

Полтора года назад знакомый пришел с «купленным» массивом где то во Владимирской области с вопросом по финмодели.
В результате выяснилось, что массив, слава богу, был еще не куплен, а только выиграны торги.
Мой совет был - не надо там ничего реализовывать, зафиксировать потерю залога, а иначе с высокой вероятностью потеряет много больше.
Год спустя встретились случайно, он внял совету. Ему удалось даже лучше: перепродать участок соседу с минимальной прибылью.

Распространенно мнение что, лучше сделать, чем не сделать и жалеть об этом.
Впишемся, а потом разберемся. Безумие и отвага и тп.
Глобально я - сторонник действий. Считаю, что действие продвигает нас в пространстве и дает новый обзор, опыт и тп.

Но важно то, что действие не должно иметь риска полной потери. Мало кто, готов ради опыта и чтобы не жалеть прыгнуть с 5 этажа.

Недавно дал еще совет заряженному энтузиазмом сибирскому девелоперу новичку не вписываться в строительство домов на продажу на заемные и не продавать подряды с дисконтом для того, чтобы раскачать проект.
Настолько очевидное действие, вернее недействие для меня, но что то мне подсказывает, что отвага там может перевесить.

https://www.tgoop.com/chto_stroim

Всем привет!

Среда - время херачить работать 😀

https://www.tgoop.com/chto_stroim

Восставшая из пепла

Всем привет!
По данным ЦБ из отчета по деятельности банковского сектора относительно ипотечных кредитов в августе:

🔸Выдачи выросли на умеренные 10%, до 392 млрд после
356 млрд руб. в июле.
🔸При этом доля кредитов, выдаваемых
по госпрограммам 8, остается значительной – 82% в августе
после ~85% в январе – июле. 🔸На наиболее популярную
«Семейную ипотеку» пришлось 278 млрд руб. (+8%
по сравнению с июлем). Мы ожидаем, что кредиты по этой
программе продолжат активно выдаваться, в том числе за счет
повышенного возмещения для банков из бюджета (субсидия
продлена до 01.11.25 9) и постепенного снижения стоимости
фондирования.
🔸Рыночная ипотека росла медленнее (выдано 73 млрд после
58 млрд руб. в июле), поскольку ставки по ней все еще высокие.
Так, в конце августа средняя ставка по рыночным программам
составляла 22,4% :, по сравнению с концом июля она
снизилась на 1,5 процентного пункта.

Подтверждаю наблюдениями по нашей компании:
🔸есть растущая динамика по обращениям к ипотечному менеджеру
🔸растет количество сделок с применением ипотек
🔸в основном, семейные ипотеки, но по рыночным ставка есть и обращения и сделки

https://www.tgoop.com/chto_stroim

Схема не полетела

Всем привет!
Если бы не смелая честность Николая, я бы не удержался от каких нить колкостей. А так, просто предлагаю посмотреть текст из поста Госсман Девелопмент.
Компании, которая практически первой запустила волну историй про доходности от 30% в загородных арендных домах.

Мы сколько не считали, никак не могли выйти на эти цифры и с чувством со собственной неполноценности смотрели на «тех, кто смог»
Я уже писал о таких примерах ранее, поэтому имею право и сейчас

Недавно узнал, но не нашел подтверждающей информации, о том, что одна из крупнейших УК на этом рынке в Ленобласти, сменила своих владельцев.

Я считаю, по-прежнему, историю с сервисными загородными арендными домами интересной и востребованной. Но есть нюансы.


По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://www.tgoop.com/chto_stroim

Негород Токсово - Возрождение.

Всем привет!

У одного из наших проектов сегодня особенный день — мы заново открываем Негород Токсово.
Этот проект задумывался, как комплексная застройка бизнес-класса с уникальной архитектурой и домами из нашей авторской линейки — Нордхольм, Мидхольм, Лильхафен.
Красивые фасады из кирпича ручной формовки, фальцевая кровля, террасы, эксплуатируемая кровля, архитектура в духе Голландии и Скандинавии.
Всё продумано до мелочей, и проект уже успел получить премии как лучший посёлок бизнес-класса и премию «Архитектон».

У проекта- непростая судьба.
Мы начали его в 2021 году и вложили серьёзные средства в прокладку сетей и дорог, строительство двадцати первых домов. Однако, в 2022 ситуация в стране сделала крупные инвестиции очень рискованными.
Мы были вынуждены пересмотреть модель: скорректировали планы, добавили участки с дизайн-кодом, привлекли партнёров.
Проект стал устойчивее, но остался в формате комплексной застройки. Мы возобновили реализацию, но затем пришла новая новость — трассировка КАД-2 должна была пройти прямо по границе проекта, затрагивая две трети территории.
Все регистрационные действия остановили, и, по сути, проект оказался под угрозой заморозки.

Мы оказались в непростой ситуации. Часть участков уже была продана, и у нас были обязательства перед собственниками по дорогам и сетям. При этом, фактически не было возможности привлекать в проект деньги с продаж.
Кто-то из покупателей менял свои планы, расторгали договоры, отказывались от рассрочек. Мы могли бы требовать оплату, но сознательно взяли все риски на себя. Выполнили свои обязательства, не требуя с клиентов и партнёров денег.

И вот сегодня у нас снова праздник - трассировку КАД -2 пересмотрели.
Ограничения сняты, и у нас появилась возможность вернуться к полноценной реализации проекта.

https://www.tgoop.com/chto_stroim

Всем привет!
Попросили прокомментировать увеличение НДС до 22% для организаций на ОСНО и снижение порога до 10 млн для взымания НДС с тех, кто на УСН.

🏗 Для стройки последствия очевидны:
🔸Рост стоимости стройматериалов
🔸Рост стоимости услуг по строительству.
Имеем выросшую себестоимость.
В загородке (короткий цикл) это быстро перекладывается на заказчика .
— В многоквартирных домах (длинный цикл) сокращается маржинальность застройщиков по уже проданным ДДУ и попытка отыграть на новых.

Итог: покупка подряда на строительство дома становится ещё дороже. Вторичный рынок готового жилья получает дополнительное преимущество.

Я уже говорил — сегодня мало смысла строить дом на заказ. Пока есть готовое, особенно, которое можно купить с льготной ипотекой — брать нужно готовое.
Оно, кстати, заканчивается. У нас за последние 3 месяца разобрали больше половины готового остатка.

Если посмотреть пошире, то рост налоговой нагрузки - это проинфляционный фактор, а значит, что ставку будут снижать медленнее.
Получаем ситуацию молота и наковальни.
С одной стороны спрос душат высоким ключом, с другой стороны бизнесу не дают снижать цены высокими налогами.

Это будет приводить к дальнейшему торможению вывода новых проектов: строить дорого, а покупать некому.

Можно сколько угодно по этому поводу причитать, но игнорировать то, что в стране идёт СВО, которая требует от государства мобилизовывать все ресурсы, и ожидать, что это пройдет мимо кого-то, очень наивно.
Поучаствовать придется всем так или иначе.

https://www.tgoop.com/chto_stroim

Актуально еще. Только домов все меньше осталось

https://www.tgoop.com/chto_stroim

Сентябрь. Итоги

Всем привет!
Сентябрь относительно августа по цифрам получился сильно скромнее, при этом все равно был весьма неплох.

📉Обращения - 13%
📉 Визиты -13:%
📉 Брони -50%
📉 Сделки -30%

В абсолютных значениях сентябрь получился похож на июль, но в суммах сделок по участкам прибавил. Значительная часть продаж была по участкам дороже 7 млн за лот.

Характер сделок:
🔹Ипотеки - 25% - здесь явная растущая динамика, причем проходят ипотеки и по рыночным ставкам.
🔹Рассрочки 25% - долю существенно сократили, сделали это искуственно, немного ужесточив условия по ним, но улучшив за единовременные оплаты, что
🔹увеличило долю «оплат сразу» до 50%
Думаю, что сокращение рассрочек отчасти и привело к сокращению сделок.

Продолжаем наблюдать интерес к готовым домам, много просмотров, есть брони.

Под конец сезона стройка на простых проектах завершена, все усилия на наших комплексных Негородах. На них основной расчет.

Чувствуем давление по ценам со стороны вторичных продаж, в тч в наших поселках.
Покупателей, которые покупают дешевле на 20 и более процентов у частников понять можно. Продавцов, которые продают участки почти по цене покупки и с сильным дисконтом относительно застройщика, понять сложнее.
Ну я всегда говорил, что земля - так себе спекулятивный актив, сейчас особенно.

При этом видим, как демпингуют коллеги по цеху. Что интересно, люди готовы брать участки без собственности, под обещание оформить, с нулевой готовностью, но по низкой цене. А агенты за комиссию все это продают. Воистину, нет ничего нового под солнцем.
Ну что ж, поживем - увидим, чем все это закончится. По многолетней практике, всегда одним и темже

Остался последний квартал года. Если не будет катаклизмов, то он должен быть неплохим.

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://www.tgoop.com/chto_stroim

Юристы - экстремисты

Всем привет!
В "Деловом Петербурге" вышла статья с моим комментарием об угрожающе растущем явлении "потребительского шантажа" по отношению к добросовестным строительным компаниям в связи с применением Закона о защите прав потребителей.
Кратко тезисы:

⚖️ Проблемы, на которые указывают
Неадекватные санкции за мелкие недочёты.
Даже незначительные дефекты позволяют заказчику отказаться от приёмки, а подрядчик получает требование выплатить 3 % от полной стоимости договора за каждый день просрочки.
Судебные компенсации выше цены дома.
Известны случаи, когда сумма взысканий превышала 200–300 % стоимости объекта — возврат аванса, неустойки, штрафы и “моральный вред”.
Блокировка счетов.
До решения суда компании нередко сталкиваются с заморозкой счетов на сумму иска. Это ставит под угрозу не только один дом, но и строительство целых очередей.
Неравенство с многоквартирным сегментом.
Девелоперы МКД защищены законом 214-ФЗ — с ограничением штрафов и мораторием на взыскания. В ИЖС таких норм нет, и весь риск ложится на подрядчика.
Эскроу и жёсткий контроль ценообразования.
С 1 марта 2025 года для ИЖС введены эскроу-счета, усилился контроль стоимости. Подрядчики теряют возможность компенсировать издержки и судебные риски.
Падение спроса.
Хотя ИЖС уже занимает 71 % всего нового жилья в стране, в Петербурге и Ленобласти спрос на индивидуальные дома упал на 39 %. Девелоперы сокращают количество проектов и выходов в строительство.

🧭 Что предлагает участники рынка
Ввести специальное регулирование подряда в ИЖС по аналогии с 214-ФЗ, с фиксированными, предсказуемыми штрафами.
Разделить ответственность по степени нарушений.
Создать досудебный механизм урегулирования и независимую техническую экспертизу.
Застройщики предупреждают: без правового баланса сегмент ИЖС рискует остановиться, а частное домовладение — превратиться в поле юридических конфликтов.

💬 мой комментарий

Желание правитель­ства защитить ин­тересы граждан–за­казчиков понятно. Отсю­да и появились первые тесты с эскроу–счетами в ИЖС в 2023 году и обя­зательное их применение при льготном кредитова­нии в 2024–м, а также сти­мулирование применения 214–ФЗ в отношении про­ектов застройки индивиду­альными жилыми домами.
При этом меры урегу­лирования и ужесточения применили, а вывести из–под закона «О защите прав потребителей» «забыли». Здесь–то и образовалось по­ле возможностей для «пот­ребительского экстремизма».
Мы сами (компания «Факт») сталкивались неод­нократно с такими эпизода­ми и прекратили самосто­ятельную застройку домов, сосредоточившись на деве­лопменте территорий. Раз­меры неустоек и пеней лег­ко могут перекрыть стои­мость строительства, не го­воря уже о размере при­были, поэтому заниматься таким бизнесом, мягко гово­ря, рискованно. И действи­тельно, такие «экстремисты» ставят под удар весь бизнес застройщика и следом вы­полнение обязательств пе­ред другими заказчиками.

Что еще хочу добавить:
Концептуально все таки, подряд на строительство дома является услугой и регулирование его ЗПП - логично. Но когда, добавляется еще и эскроу, то это превращается в смертельное комбо. По идее, если строительство вести по 214 ФЗ в рамках комплексных проектов через ДДУ, то это само собой выводит строительство домов из под действия ЗПП. Но входить сейчас в комплексный проект по 214 - это то еще "безумие и отвага" .

Тем компаниям, которые по каким то причинам еще видят себя в строительстве домов, остается либо работать с сегментами без эскроу (без ипотеки) либо строить готовое на продажу.

Правительству, если планирует как то снизить падение ввода жилья в ИЖС, прислушаться к инициативам игроков отрасли и хотя бы временно вывести подряды из под ЗПП.

https://www.tgoop.com/chto_stroim