Как Екатеринбург и Челябинск оказались на разных полюсах развития рынка недвижимости. Разбор.

Есть две уральские столицы, они очень похожи от экономики и зарплат до ментальности людей, между ними всего 200 км, но уровень рынка недвижимости «небо и земля».
За счёт чего Екатеринбург стал «столицей» региональной недвижимости в России, а Челябинск-аутсайдер, среди крупных городов.
Как же так получилось? Давайте разберём.

Население:
Екатеринбург 1,5 млн. человек
Челябинск 1,2 млн. человек

Разница 25%

Средняя цена за м²:
Екатеринбург 149,3 тыс.₽
Челябинск 133,7 тыс.₽

Разница 11,5%

Соотношение проданного и не проданного жилья (проданное / непроданное / продажи не открыты):
Екатеринбург (40% / 47% / 13%)
Челябинск (27% / 47% / 29%)

В Екатеринбурге продают лучше на 48% (это если не смотреть что объем строительства в 4 раза больше, в реальных значениях разница больше в 6 раз!)

Распределение по классам жилья (типовой / комфорт / бизнес):
Екатеринбург (22% / 71% / 6%)
Челябинск (60% / 31% / 9%)

Яркое преобладание комфорт-класса в Екатеринбурге и типового класса в Челябинске.

Сколько девелоперов занимают 50% рынка:
Екатеринбург 20 шт.
Челябинск 5 шт.

В Екатеринбурге высочайшая открытая конкуренция, ни у кого нет даже 10% доли рынка. В Челябинске топ-5 девелоперов занимают 56% рынка - это настоящая олигополия.

За счёт чего Екатеринбург считается столицей регионального девелопмента:
⏺️ Высокие объемы строительства
⏺️ Открытая и высокая конкуренция (за счёт этого строить плохие ЖК просто невозможно)
⏺️ Уровень ЖК и качество строительства (71% это комфорт-класс)
⏺️ Отличное соотношение цена - качество (150 тыс.₽ за комфорт-класс смотрится хорошо)
⏺️ Строят хорошее жильё в подходящей локации и продают по конкурентной цене (средняя динамика продаж при высоком уровне объема недвижимости)

За счёт чего Челябинск является аутсайдером среди крупных городов:
🔴 Низкие объемы строительства
🔴Низкий уровень конкуренции (5 застройщиков держат контрольную долю рынка 56%)
🔴 Строят, но не то (60% эконома, городу явно не хватает жилья комфорт-класса, мало качественных современных ЖК)
🔴 Цена не соответствует качеству (по факту продают эконом-класс по цене как за комфорт-класс)
🔴 Низкая динамика продаж (так как не хватает на рынке качественного предложения за адекватную стоимость. Только 20% распродано в строящемся жилье - аномально плохой показатель)
🔴 Нет федерального игрока, который бы «показал» новый уровень развития в части девелоперского продукта

Основная проблема:
Перенасыщен рынок экономом. Мало предложения в комфорт-классе, из-за низкого предложения на него повышен спрос, отсюда и высокая цена. Низкие продажи от того, что продукт неподходящий и по высокой цене. От этого не строят больше, так как видят что спрос низкий. Поэтому строят эконом и как можно дешевле. Получается замкнутый круг.

Как должна решится эта проблема:
Челябинскому рынку недвижимости нужны новые игроки (федеральные или новые местные девелоперы), которые предложат свой качественный продукт в сегменте комфорт-класса и увеличат конкуренцию среди девелоперов.
Тогда качественного продукта станет больше, цена на него выровняется, увеличится динамика продаж.

Если 50% рынка будут занимать не 5, а хотя бы 10 девелоперов, то всё быстро начнёт меняться в лучшую сторону и объемы строительства начнут расти.

🏗️Что-то на девелоперском