От данных к выводам: как проводить конкурентный анализ🤝 Наш ведущий аналитик направления консалтинга Саша Костенко поделился своим видением на тему инструментов и процессов проведения достоверного конкурентного анализа темпов продаж в девелопменте.
1️⃣ Используйте платные источники с умом: учитывайте задержки и расхождения. На сегодняшний день многие компании пользуются платными источниками данных (ПроДома, BNMap, DataFlat, Пульс Продаж и т. п.), которые дают представление о ситуации в конкурентной среде. Поэтому при анализе необходимо учитывать ряд особенностей:
— Отчеты за прошедшие месяцы формируются с задержкой и обычно становятся доступными не раньше 10-го числа сл. месяца.
— В отчетах из различных источников наблюдаются несоответствия по количеству сделок. Это связано с разными методиками обработки данных и исключения «нерыночных» транзакций.
2️⃣ Быстрая проверка динамики — бесплатный инструмент Росреестра. Когда нужно оценить динамику продаж на рынке быстро с минимальной (достаточно низкой для практического использования) погрешностью, рекомендуем использовать бесплатный
ресурс. В сервисе по кадастровому номеру участка можно определить количество сделок в моменте. Минусы – не виден тип лота (квартира, кладовая, паркинг или коммерция), а также невозможно отсеять договоры уступок. Плюсы – скорость: уже в первые дни после завершения месяца можно определить динамику продаж по конкурентам с небольшой погрешностью. Главное, что важно не забывать, что на ипотечные сделки заводится 2 записи – одна об ипотеке и другая – по ДДУ.
3️⃣ Детальные данные сделок помогают выявлять нерыночные продажи. Для уточнения данных по продажам конкурентов всегда рекомендуем аналитикам запрашивать у поставщика данных выгрузки по сделкам, где видны все доступные параметры каждой сделки. В этом случае будет больше возможностей по определению «нерыночных» сделок из общего пула:
— договоры уступки;
— «массовое» заключение ДДУ одной датой – обычно свидетельствует о переводе пула лотов на другое лицо и не может отражать реальный темп продаж;
— сделки между с ЮЛ – как правило, тоже не отражают реальный рыночный спрос, за исключением продажи коммерции;
— дополнительные соглашения и переоформления ДДУ – мы можем отследить отражение одного и того же лота дважды, что явно не является сделкой, относящейся к рыночному спросу.
Важно при анализе сделок конкурентов всегда помнить – наша первичная задача определить рыночный спрос – сделки, которые совершаются с конечными покупателями.➕ Еще Саша дал несколько дельных советов по анализу цен. Прочитать об этом можно/нужно во второй части материала
на сайте по ссылке. 
