Дмитрий Толстяков | Инвестиции и жизнь

Пузырь рынка недвижимости?

Каждый раз, анализируя статистику, ловлю себя на мысли, что мы наблюдаем не естественный рост, а структурную деформацию, которая держится на костылях господдержки.

В некоторых регионах разрыв в стоимости между первичкой и вторичкой уже достигает 70–80% . Это ненормально. Девелоперы продают квадратные метры в новостройках, как будто внутри припаркована Tesla 😂

Хотя по сути вы покупаете бетонную коробку без истории и зачастую без развитой инфраструктуры. Правда даже такое покажется раем для наших предков, о чем я рассказал в своем последнем ролике.

Льготная ипотека стала главным драйвером, который просто подменил собой рыночный спрос. Она создала иллюзию доступности, но ее реальная цена была заложена в стоимость квадратного метра.

А токсичные рассрочки от застройщика — это, пожалуй, самый опасный инструмент на рынке. Вы вносите 10-20%, вам обещают дать ипотеку, вы подписываете договор, а потом банк может не одобрить ипотеку. Результат — теряете квартиру, кучу времени и остается одно разочарование.

Сейчас вторичка в свободном плавании, ведь вся господдержка работает только на первичный рынок. Цены на вторичку куда более адекватно отражают реальный платежеспособный спрос.

Меня периодически спрашивают, что будет дальше с квартирами? Я не верю в прямой обвал рынка в рублях. В нашей экономике рубли имеют свойство обесцениваться быстрее, чем падают цены на недвижимость.

Я предполагаю, что цены в рублях будут потихоньку ползти вверх — это работа инфляции. 🤔
Сейчас продаю машину, которую купил новенькую в 2019 году и в рублях цена на автору дороже, чем тогда. Но это не потому, что ценность машины выросла, это инфляция по рублю такая, он стал слабее.

А вот темпы строительства могут ощутимо упасть — так рынок будет подстраиваться под снижение спроса. Пузырь будет сдуваться не резким падением цен, а остановкой их роста и сокращением разрыва с вторичкой. Это уже происходит, например, за сентябрь 2025 объем строительства упал на 8% по сравнению с 2024 годом. Это будет не крах, а остывание.

В любом случае помните, что на таком рынке, пока одним плохо — другим становится хорошо. Покупать квартиры в таких условиях будет проще и скорее всего давление на арендаторов снизится. А кто еще не читал, сколько лет жизни стоит ваша квартира 👉 недавно дал свои расчеты.

❤51👍27🔥14🤔5

www.tgoop.com/dmitrytolstyakov/2824

4.96K viewsedited  Nov 19 at 06:21

Пузырь рынка недвижимости?

Каждый раз, анализируя статистику, ловлю себя на мысли, что мы наблюдаем не естественный рост, а структурную деформацию, которая держится на костылях господдержки.

В некоторых регионах разрыв в стоимости между первичкой и вторичкой уже достигает 70–80% . Это ненормально. Девелоперы продают квадратные метры в новостройках, как будто внутри припаркована Tesla 😂

Хотя по сути вы покупаете бетонную коробку без истории и зачастую без развитой инфраструктуры. Правда даже такое покажется раем для наших предков, о чем я рассказал в своем последнем ролике.

Льготная ипотека стала главным драйвером, который просто подменил собой рыночный спрос. Она создала иллюзию доступности, но ее реальная цена была заложена в стоимость квадратного метра.

А токсичные рассрочки от застройщика — это, пожалуй, самый опасный инструмент на рынке. Вы вносите 10-20%, вам обещают дать ипотеку, вы подписываете договор, а потом банк может не одобрить ипотеку. Результат — теряете квартиру, кучу времени и остается одно разочарование.

Сейчас вторичка в свободном плавании, ведь вся господдержка работает только на первичный рынок. Цены на вторичку куда более адекватно отражают реальный платежеспособный спрос.

Меня периодически спрашивают, что будет дальше с квартирами? Я не верю в прямой обвал рынка в рублях. В нашей экономике рубли имеют свойство обесцениваться быстрее, чем падают цены на недвижимость.

Я предполагаю, что цены в рублях будут потихоньку ползти вверх — это работа инфляции. 🤔
Сейчас продаю машину, которую купил новенькую в 2019 году и в рублях цена на автору дороже, чем тогда. Но это не потому, что ценность машины выросла, это инфляция по рублю такая, он стал слабее.

А вот темпы строительства могут ощутимо упасть — так рынок будет подстраиваться под снижение спроса. Пузырь будет сдуваться не резким падением цен, а остановкой их роста и сокращением разрыва с вторичкой. Это уже происходит, например, за сентябрь 2025 объем строительства упал на 8% по сравнению с 2024 годом. Это будет не крах, а остывание.

В любом случае помните, что на таком рынке, пока одним плохо — другим становится хорошо. Покупать квартиры в таких условиях будет проще и скорее всего давление на арендаторов снизится. А кто еще не читал, сколько лет жизни стоит ваша квартира 👉 недавно дал свои расчеты.

BY Дмитрий Толстяков | Инвестиции и жизнь